BGH: Strengere Publizitätsvorschriften für deutsche Immobilientransaktionen

Der deutsche Immobilienmarkt nimmt für Schweizer Investoren seit langem eine wichtige Rolle ein. Die in Deutschland beständig steigenden Immobilienpreise und eine gute Renditeerwartung rechtfertigen diese Investitionsbegeisterung Schweizer Bürger und Unternehmen in deutsche Liegenschaften. Schweizer (Unternehmen) agieren in diesem Zusammenhang daher seit Jahren gleich häufig auf Käufer- wie auf Verkäuferseite. Im Zuge des Kauf- oder Verkaufsprozesses kommt es im Vorfeld häufig zu umfänglichen Due-Dilligence-Prüfungen, um elementare Risiken der Vertrags- oder Finanzierungsparteien zu erkennen, auszuschliessen oder im Kaufvertrag abzubilden. Zentraler Punkt ist hierbei auch immer wieder die Aufklärungspflicht des Verkäufers einer Immobilie über relevante Faktoren der avisierten Immobilientransaktion. In seiner jüngsten Entscheidung hierzu hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an die Aufklärungspflichten an einen Verkäufer im Zusammenhang mit in einem Datenraum zur Verfügung gestellten Informationen käuferfreundlich konkretisiert.

Sachverhalt

Die klagende Käuferin kaufte im März 2019 von der beklagten Verkäuferin mehrere Gewerbeeinheiten in einem Gebäudekomplex zu einem Kaufpreis von etwa EUR 1,5 Mio. Im Kauvertrag versicherte die Verkäuferin, dass keine Beschlüsse gefasst seien, aus denen sich eine künftige fällige Sonderumlage ergebe, dass nach ihrer Kenntnis aussergewöhnliche durch die Instandhaltungsrücklage nicht gedeckte Kosten im laufenden Wirtschaftsjahr nicht angefallen seien und ihr auch nicht bekannt sei, dass solche Kosten bevorstünden oder weitere Sonderumlagen beschlossen worden seien. Weiterhin hiess es im Kaufvertrag, dass die Verkäuferin der Käuferin die Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten drei Jahre übergeben und die Käuferin Kenntnis von dem Inhalt der Unterlagen habe. Im Rahmen der Kauvertragsverhandlungen wurde ein virtueller Datenraum eingerichtet. Am Freitag vor der am darauffolgenden Montag stattfindenden notariellen Beurkundung des Kaufvertrags stellte die Verkäuferin das Protokoll der Eigentümerversammlung aus dem Jahr 2016 – ohne gesonderten Hinweis an die Käuferin – in den virtuellen Datenraum ein. In dieser Versammlung hatten die Eigentümer beschlossen, die Mehrheitseigentümerin auf Zahlung von EUR 50 Mio. zur Umsetzung umfangreicher baulicher Änderungen in dem Gebäudekomplex in Anspruch zu nehmen. Nach einem gerichtlichen Verfahren im Jahr 2020 wurden die Eigentümer der Gewerbeeinheiten – einschliesslich der Käuferin – in Anspruch genommen. Die Käuferin war der Ansicht, dass die Verkäuferin das Protokoll „klammheimlich“ in den Datenraum eingestellt und ihr es damit „untergeschoben“ habe und erklärte, nach Inanspruchnahme durch die übrigen Eigentümer, gegenüber der Verkäuferin die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung. Daraufhin klagte die Klägerin auf Rückabwicklung des Kaufvertrags sowie auf Schadensersatz. Nach Scheitern der Klage in den Vorinstanzen hat der Bundesgerichtshof das Urteil der Vorinstanz im Wesentlichen aufgehoben und zur Neuverhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückgewiesen.

Aufklärungspflicht bzgl. vertragswesentlicher Umstände

Die Verkäuferin hätte die Käuferin ungefragt über den Kostenumfang aufklären müssen. Die Tatsache, dass Sanierungsmassnahmen im Umfang von EUR 50 Mio. ausstanden, sei ein offenbarungspflichtiger Umstand, über den die Verkäuferin die Käuferin hätte aufklären müssen. Zwar bestehe keine allgemeine Rechtspflicht die andere Partei über alle Einzelheiten und Umstände aufzuklären, die dessen Willensentscheidung beeinflussen können. Allerdings bestehe bei Vertragsverhandlungen die Pflicht, die andere Partei über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern dieser die Mitteilung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Vertragsanschauung redlicherweise erwarten durfte. Ein solcher Umstand sei auch gegeben, wenn dieser geeignet ist, dem Vertragspartner erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen.

Möglichkeit der Kenntniserlangung grundsätzlich nicht ausreichend

Die Offenbarungspflicht des Verkäufers wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass für den Käufer die Möglichkeit bestand, sich die Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand selbst zu verschaffen, insbesondere auch nicht durch Einrichten und Zurverfügungstellen eines Datenraums. Ob die Durchführung einer Due Diligence durch den Käufer Auswirkungen auf die Aufklärungspflichten des Verkäufers habe, lasse sich nur einzelfallabhängig beantworten. Nur wenn im Einzelfall der Verkäufer die berechtigte Erwartung haben durfte, dass der Käufer bestimmte, von dem Verkäufer in dem Datenraum bereit gestellte Informationen wahrnehmen und in seine Kaufentscheidung einbeziehen konnte, sei eine gesonderte Aufklärung durch den Verkäufer nicht erforderlich. Umstände, die diese Erwartung bekräftigen, sollen etwa die Überreichung eines Sachverständigengutachtens, die Unterstützung durch Experten sowie eine übersichtliche Struktur des Datenraums sein. Die Pflicht zur Durchführung einer Due Diligence bestehe für den Käufer jedoch grundsätzlich nicht. Die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächliche Durchführung einer Due Diligence durch den Käufer liegt beim Verkäufer. Im zu entscheidenden Fall konnte die Verkäuferin zumindest nicht die berechtigte Erwartung haben, dass die Käuferin von dem Inhalt des Protokolls – insbesondere auch aus zeitlicher Hinsicht – noch vor Vertragsschluss Kenntnis nehmen würde.

Fazit

Das Urteil bedeutet eine Verschärfung der Aufklärungspflichten des Verkäufers im Rahmen von Immobilientransaktionen. Um etwaigen Aufklärungspflichten zu genügen, muss der Verkäufer stets sicherstellen, dass der Käufer tatsächliche Kenntnis zumindest über die für den Vertragsschluss wesentlichen Umstände erlangt. Das Einstellen sämtlicher Informationen in den Datenraum scheint hierfür zumindest grundsätzlich nicht ausreichend zu sein. Insbesondere bei Einreichung von wesentlichen Dokumenten kurz vor Vertragsschluss ist dem Verkäufer zu raten, dem Käufer einen entsprechenden Hinweis zu erteilen. Die im Urteil des Bundesgerichtshofs festgelegten Grundsätze müssen durch Schweizer Investoren zukünftig zwingend im Verkaufsprozess berücksichtigt werden. Um Haftungsszenarien zu umgehen, bietet sich hierzu vor oder bei Beginn der Due-Diligence und vor Öffnung des Datenraums an, die relevanten Informationen zum Transaktionsobjekt mit anwaltlicher Hilfe einer internen Bewertung zu unterziehen. Hierbei muss erörtert werden, welche Informationen analog der im Urteil des Bundesgerichtshofs gemachten Grundsätzen vertragswesentlich und damit eine rechtzeitige Aufklärungspflicht begründen. Diese Informationen müssten am besten gesondert gekennzeichnet und auch frühzeitig in den Datenraum eingestellt werden. Für die vorgenannten Umstände bedarf es zudem einer gerichtsfesten Beweisführung. Im Hinblick auf die Kenntnisnahme durch den Käufer sollte eine (möglicherweise automatisierte) Kenntnisnahmeerklärung des Käufers erfolgen.

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